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  范林刚律师,北京律师,专业离婚律师、房产律师。中华全国律师协会及北京市律师协会会员北京律师事务所工作。王牌律师网推荐律师,北京市盈科律师事务所合伙人、执业律师。(执业证号:11101200510955101)
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离婚时怎么分割按揭房
作者:佚名    信息来源:本站原创    点击数:    更新时间:2016-12-29
一、离婚时怎么分割按揭房
1、一方婚前按揭贷款且办理产权证,婚后双方共同还贷的房屋。
夫妻一方婚前订立房屋买卖合同与贷款合同,领受房屋且产权证办理在该方名下的,当然属于一方个人财产;除夫妻双方另有约定外,夫妻一方财产不因夫妻婚姻关系延续而转化为夫妻共同财产。婚后双方共同偿还贷款属于以夫妻共同财产偿还个人婚前债务,离婚时取得房屋所有权一方将共同还贷部分一半支付于对方。
2、一方婚前按揭贷款,婚后取得产权证且共同还贷的房屋。
因订立买卖合同与产权证办毕期间双方结婚,故界定房屋性质以订立合同还是以取得产权证为准将成为最大争议焦点。夫妻一方订立房屋买卖合同旨在取得房屋所有权,之后将承担与房屋相关的一切权利义务,房屋产权亦将登记在其名下,故购房人享有房屋产权。婚后夫妻双方共同还款行为并不改变房屋所有权性质,离婚时取得房屋所有权一方应当将共同还贷部分一半支付于对方。
3、婚前共同出资首付,以一方名义购房与贷款,婚后共同还贷的房屋。
恋爱期间,双方可以共同出资购房以备结婚之用。如果以双方名义订立房屋买卖合同,产权证登记在双方名下,房屋属于夫妻共同财产毫无争议。难题是:一方出资,但以对方名义订立买卖合同和贷款合同且产权证登记在该方名下的房屋如何分割。笔者认为:出资但未登记为产权人的一方应当证实出资行为,证实出资目的旨在购买房屋,而非借贷或赠与。如果举证不力,除非对方认可,否则出资人很难证实房屋属于共同财产,只能分得婚后共同还贷部分一半。
4、婚后以一方名义订立买卖合同,以共同财产偿还贷款但产权登记在该方名下的房屋。
从夫妻内部关系角度出发,该房屋无疑属于夫妻共同财产。离婚时应当根据财产具体情况,本着照顾子女和女方权益原则判决,取得房屋所有权一方给予对方相应补偿。法院判决非产权登记方取得房屋所有权并承担还贷义务时,必须办理房屋过户手续与还贷变更手续;如其还贷能力欠缺,银行未必同意。令该方值得重视的是:如果第三人相信产权登记簿,向产权登记人购买该房屋,即使登记与实际权利不符,第三人基于对登记簿信赖,该交易应当法律保护,其可以取得房屋所有权。
5、婚前房屋增值或贬值后果应当由夫妻双方共同承担。
婚前个人房屋在婚姻关系存续期间可能将增值或贬值,由谁承担该后果无不产生争议。一种观点认为:婚前房屋属于个人财产,其价值增减属于房屋形态转化,而非投资收益与风险,其后果仍应当由该方继续承担;第二种观点认为:增值与贬值发生在婚姻关系存续期间,以夫妻共同财产偿还婚前个人债务,双方对房屋价值维护均有相当贡献,故价值变化后果应由双方共同承担。
二、离婚后如何办理房产过户
离婚房产过户首先需要办理离婚房产析产,离婚房产析产是离婚房产过户免征契税的证明。如果不是因为离婚分得的房产,在房产过户时就需要缴纳契税。办理完离婚房产析产手续后,就可以到房产管理部门办理离婚房产过户手续,具体的过户流程有:
1、协议离婚,签订离婚协议书的到公证处办理析产公证,如有离婚判决书的话无需办理公证;
2、到交易中心办理转绘;
3、到房管局办理免征契税申请;
4、办理析产登记手续并缴交50元登记费;
5、取证。
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